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              《北京市物業管理條例》

              北京市人民代表大會常務委員會公告  

              〔十五屆〕第24號

                《北京市物業管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2020年3月27日通過,現予公布,自2020年5月1日起施行。

                北京市第十五屆人民代表大會常務委員會

                2020年3月27日           

                北京市物業管理條例

                (2020年3月27日北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過)

                目 錄

                第一章 總  則

                第二章 物業管理區域

                第三章 前期物業

                第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

                第一節 業主和業主大會

                第二節 業主委員會

                第三節 物業管理委員會

                第五章 物業服務

                第六章 物業的使用和維護

                第七章 法律責任

                第八章 附  則

                第一章 總  則

                第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,建設和諧宜居社區,規范物業管理,維護物業管理相關主體的合法權益,保障物業的依法、安全、合理使用,根據相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

                第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動適用本條例;非住宅物業管理參照執行。

                本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。

                第三條 本市物業管理納入社區治理體系,堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。

                推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,發揮黨建引領作用。

                第四條 物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則,維護享受物業服務并依法付費的市場秩序,優化市場環境。

                支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。

                第五條 本市支持在物業管理區域內成立業主大會、選舉產生業主委員會決定物業管理區域內的重大事項及有關共有部分利用和管理等事項。

                第六條 市住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

                (一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

                (二)指導和監督區住房和城鄉建設或者房屋主管部門開展物業管理的監督管理工作;

                (三)指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

                (四)建立健全業主委員會、物業管理委員會委員培訓制度;

                (五)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;

                (六)建立全市統一的物業管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統;

                (七)指導行業協會制定和實施自律性規范;

                (八)實施物業管理方面的其他監督管理職責。

                區住房和城鄉建設或者房屋主管部門履行下列職責:

                (一)貫徹執行物業管理相關政策和制度;

                (二)監督管理轄區內物業服務企業和從業人員;

                (三)指導、監督轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

                (四)組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會委員開展培訓;

                (五)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作;

                (六)落實物業管理方面的其他監督管理職責。

                發展改革、民政、財政、規劃自然資源、城市管理、水務、市場監管、園林綠化、人防等相關主管部門,按照各自職責,負責物業管理相關監督管理工作。

                第七條 區人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導,建立物業管理綜合協調工作機制,組織轄區內街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設或者房屋主管部門及相關部門和單位,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理重大問題。

                第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建,并辦理相關備案手續;指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責,有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定;參加物業承接查驗,指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管,指導、協調物業服務人依法履行義務,調處物業管理糾紛,統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動。

                居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展具體工作,建立黨建引領下的物業管理協商共治機制;有權就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問,引導規范運作;指導、監督物業服務人依法履行義務,調解物業管理糾紛。

                第九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市人民政府確定的行政執法事項清單,依法行使行政執法權,建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

                第十條 突發事件應對期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施;指導物業服務人開展相應級別的應對工作,并給予物資和資金支持。

                物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮,在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。

                第十一條 業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

                第十二條 本市支持物業管理、專業評估機構等行業協會依法制定和組織實施自律性規范,實行自律管理,編制團體標準、調解行業糾紛,組織業務培訓,維護企業合法權益,推動行業健康有序發展。

                支持、鼓勵物業服務企業加入行業協會。

                第十三條 本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和人員參與物業管理和服務活動,為物業管理相關主體提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物業服務活動。

                業主、物業使用人、物業服務人因物業管理事項需要法律咨詢的,可以向公共法律服務機構咨詢;符合法律援助條件的,可以依法申請法律援助。

                第十四條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業管理糾紛。

                第二章 物業管理區域

                第十五條 物業管理區域的劃分應當符合法律法規的規定,綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素,以利于服務便利、資源共享、協商議事。

                規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業管理區域。

                第十六條 新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,住房和城鄉建設主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見,納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件,并向社會公布。

                建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。

                第十七條 已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋主管等部門,結合物業管理實際需要,征求業主意見后確定物業管理區域并公告?!?/span>

                第十八條 新開發建設項目,一個物業管理區域內應當配建獨立且相對集中的物業服務用房,滿足物業管理設施設備、辦公及值班需求,具體面積按照本市公共服務設施配置指標執行。物業服務用房的面積、位置應當在規劃許可證、房屋買賣合同中載明。

                已投入使用但是未配建物業服務用房的,建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供;建設單位和產權單位已不存在的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。

                第三章 前期物業

                第十九條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業服務人,簽訂前期物業服務合同。

                前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定,約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

                前期物業服務合同期限最長不超過二年,具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前三個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。期限屆滿,業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之前,前期物業服務人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

                第二十條 建設單位與前期物業服務人應當在區住房和城鄉建設或者房屋主管部門的指導、監督下,共同確認物業管理區域,對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議,并向業主公開查驗的結果。

                承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改,或者委托前期物業服務人整改。

                未經業主同意,建設單位不得占用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。

                第二十一條 在辦理物業承接查驗手續時,建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料:

                (一)物業管理區域劃分相關文件;

                (二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備的竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

                (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

                (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

                (五)物業管理必需的其他資料。

                物業已投入使用,上述資料未移交的,應當移交;資料不全的,應當補齊?!?/span>

                第二十二條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費,由建設單位承擔。

                出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費,由業主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。

                第二十三條 建設單位在銷售物業前,應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

                市住房和城鄉建設主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

                第二十四條 前期物業服務合同期限屆滿前六個月,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,選舉產生業主委員會或者組建物業管理委員會,就物業管理事項進行表決。

                第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

                第一節 業主和業主大會

                第二十五條 房屋的所有權人為業主。

                公房尚未出售的,產權單位是業主;已出售的,購房人是業主。

                本條例所稱業主還包括: 

                (一)尚未登記取得所有權,但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

                (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

                (三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

                (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

                (五)其他符合法律法規規定的單位或者個人。

                第二十六條 物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:

                (一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

                (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

                (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

                (四)物業服務用房和其他公共場所、共用設施;

                (五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

                第二十七條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

                (一)自行管理物業;

                (二)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;

                (三)提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議;

                (四)提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的建議;

                (五)參加業主大會會議,行使投票權;

                (六)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

                (七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;

                (八)監督物業服務人履行物業服務合同;

                (九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;

                (十)監督專項維修資金的管理和使用;

                (十一)法律法規規定的其他權利。

                業主行使權利不得危及物業的安全,不得損害其他業主的合法權益。

                第二十八條 業主應當履行下列義務:

                (一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則;

                (二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;

                (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;

                (四)配合物業服務人實施物業管理;

                (五)按照國家和本市有關規定交納專項維修資金;

                (六)按時足額交納物業費;

                (七)履行房屋安全使用責任;

                (八)按照規定分類投放生活垃圾;

                (九)法律法規規定的其他義務。

                業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

                第二十九條 業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

                一個物業管理區域成立一個業主大會。

                第三十條 一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的,百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

                第三十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請后三十日內,對提出申請的業主身份和申請進行審核,對符合業主大會成立條件的,指定居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。

                籌備組組長應當于三十日內組織業主代表、建設單位、產權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議,成立籌備組?!?/span>

                籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居民委員會、村民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定;業主代表資格應當參照適用本條例第三十九條有關業主委員會委員候選人資格的規定。

                籌備組人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。

                籌備組成立七日內,籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示。

                第三十二條 籌備組應當開展以下工作,并就其確定的事項在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示:

                (一)確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積;

                (二)制定首次業主大會會議召開方案;

                (三)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案;

                (四)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

                (五)制定業主委員會選舉辦法;

                (六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

                前款規定的業主大會議事規則,至少應當包括業主大會的議事方式、表決程序,業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項,并不得違反法律法規的強制性規定。

                業主對公示內容有異議的,籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。

                籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議。

                第三十三條 首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會委員和候補委員。

                第三十四條 業主大會依照法律法規的規定召開,決定下列事項:

                (一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

                (二)選舉或者更換業主委員會委員和候補委員;

                (三)確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;

                (四)選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務;

                (五)籌集、管理和使用專項維修資金;

                (六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

                (七)決定共用部分的經營方式,管理、使用共用部分經營收益等共有資金;

                (八)確定業主委員會委員津貼或者補助的標準,對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計;

                (九)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

                (十)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

                業主委員會應當就前款規定的決定事項向業主大會提出討論方案。

                第三十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

                業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,每年至少召開一次。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

                業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開;采用互聯網方式表決的,應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。

                召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公示,并報物業所在地的居民委員會、村民委員會。居民委員會、村民委員會應當派代表列席會議。

                業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

                第三十六條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集。

                第三十七條 業主大會會議依法作出的決定,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。

                業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示。

                物業使用人應當依法遵守業主大會會議的決定。物業使用人,是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人,包括但是不限于物業的承租人。

                第三十八條 業主大會可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業主大會印章;需要使用業主大會印章的,由業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會提出。

                第二節 業主委員會

                第三十九條 業主委員會由五人以上單數組成,具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。戶數一百戶以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數確定。

                業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。

                業主是自然人的,應當符合下列條件:

                (一)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

                (二)具有完全民事行為能力;

                (三)符合業主委員會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求;

                (四)按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況;

                (五)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關系;

                (六)未被列為失信被執行人;

                (七)未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為;

                (八)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

                第四十條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生:

                (一)社區黨組織推薦;

                (二)居民委員會、村民委員會推薦;

                (三)業主自薦或者聯名推薦。

                籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單,報社區黨組織。

                社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。

                第四十一條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過五年,可以連選連任。

                業主委員會委員具有同等表決權?!?/span>

                任期內業主委員會委員出現空缺的,由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。

                第四十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任,并在推選完成之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

                第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

                (一)首次業主大會會議記錄和會議決定;

                (二)業主大會議事規則;

                (三)管理規約;

                (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

                (五)業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

                街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規范性進行核實,符合要求的,五個工作日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明,解散籌備組。

                業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

                業主委員會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會過半數委員簽字。

                第四十四條 業主委員會應當執行業主大會的決定,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

                (一)召集業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

                (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

                (三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;

                (四)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

                (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業費,監督物業服務人履行物業服務合同;

                (六)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

                (七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

                (八)定期向業主通報工作情況,每半年公示業主委員會委員、候補委員交納物業費、停車費情況;

                (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

                (十)在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作;

                (十一)配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

                (十二)業主大會賦予的其他職責。

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